Điều kiện tách thửa đất và những quy định cần lưu ý tại từng địa phương

Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến khi chuyển nhượng một phần đất, chia tài sản cho các thành viên trong gia đình hoặc phân chia quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào có diện tích lớn cũng được tách thành nhiều thửa. Điều kiện tách thửa hiện nay được xác định từ quy định chung của Luật Đất đai và quy định cụ thể của từng địa phương.Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 giao UBND cấp tỉnh quy định cụ thể diện tích tối thiểu, kích thước và điều kiện tách thửa theo từng loại đất. Vì vậy, cùng một diện tích đất nhưng kết quả giải quyết có thể khác nhau tùy nơi có đất.

Điều kiện tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024

Trước khi quan tâm đến diện tích tối thiểu, người sử dụng đất cần kiểm tra các điều kiện pháp lý cơ bản của thửa đất. Đây là bước quan trọng vì chỉ cần không đáp ứng một điều kiện nền tảng thì hồ sơ có thể không được giải quyết.

Thửa đất phải có giấy chứng nhận và còn thời hạn sử dụng

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất muốn tách phải thuộc một trong các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc loại giấy chứng nhận hợp lệ theo quy định.

Bên cạnh đó, thửa đất phải còn thời hạn sử dụng đất. Đây là yếu tố cần kiểm tra trực tiếp trên Giấy chứng nhận, đặc biệt với đất nông nghiệp hoặc các loại đất có thời hạn sử dụng.

Đất không tranh chấp và phải bảo đảm lối đi

Đất đề nghị tách thửa về nguyên tắc không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Luật cũng yêu cầu thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, đồng thời bảo đảm nhu cầu hợp lý về cấp nước, thoát nước. Nếu dành một phần đất ở để làm lối đi thì phần đất này không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất chỉ vì thực hiện việc tách thửa.

Bảng dưới đây khái quát các điều kiện nền tảng:

Xem thêm: Các trường hợp hợp đồng mua bán vô hiệu theo quy định dân sự mới nhất

Diện tích tối thiểu tách thửa phụ thuộc từng địa phương

Điểm đáng chú ý nhất trong điều kiện tách thửa đất và những quy định cần lưu ý tại từng địa phương là pháp luật không đặt ra một mức diện tích tối thiểu thống nhất cho toàn quốc.

Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024 giao UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế, quy định pháp luật và đặc điểm địa phương để quy định cụ thể diện tích tối thiểu đối với từng loại đất.

Hà Nội áp dụng nhiều mức theo khu vực

Tại Hà Nội, Quyết định 61/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 07/10/2024. Đối với đất ở, quy định phân biệt theo phường, thị trấn và các vùng xã đồng bằng, trung du, miền núi.

Ngoài diện tích, thửa đất còn phải đáp ứng yêu cầu về chiều sâu. Chẳng hạn, tại các phường, thị trấn, chiều sâu từ chỉ giới đường đỏ phải từ 4 m trở lên; tại xã vùng đồng bằng, trung du cũng từ 4 m nhưng yêu cầu chiều rộng mặt tiếp giáp đường cao hơn.

TP.HCM có 5 khu vực với mức diện tích khác nhau

Quy định tại TP.HCM vừa có thay đổi đáng chú ý. Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 quy định lại điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn thành phố và có hiệu lực từ chính ngày 28/8/2026.

Đối với đất ở, mức diện tích được chia thành 5 khu vực:

Quy định mới cho thấy chỉ riêng trong địa bàn TP.HCM, mức diện tích tối thiểu đã dao động từ 36 m² đến 100 m² tùy khu vực. Với đất nông nghiệp, mức tối thiểu được quy định riêng: 500 m² đối với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.

Những trường hợp dễ bị từ chối khi tách thửa

Không ít hồ sơ gặp vướng mắc vì người sử dụng đất chỉ kiểm tra diện tích mà bỏ qua các yếu tố về quy hoạch, hình dạng thửa đất hoặc lối đi.

Đủ diện tích nhưng kích thước không đạt

Ví dụ, một thửa đất tại khu vực yêu cầu tối thiểu 50 m² nhưng phần đất dự kiến tách có diện tích 55 m², trong khi chiều rộng chỉ 3,5 m và quy định địa phương yêu cầu tối thiểu 4 m.

Trong trường hợp này, 55 m² không đồng nghĩa chắc chắn được tách thửa. Diện tích và kích thước đều phải đáp ứng yêu cầu tương ứng của địa phương.

Đây là lý do khi kiểm tra điều kiện tách thửa đất, không nên chỉ lấy tổng diện tích trên Giấy chứng nhận để tính toán.

Thửa đất vướng quy hoạch hoặc không có lối đi phù hợp

Quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình và khả năng kết nối giao thông cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến phương án tách.

Đặc biệt, với những thửa đất nằm phía trong, người sử dụng đất cần xác định rõ lối đi sau khi tách có kết nối với đường giao thông công cộng hay không. Một phương án chia đất trên giấy có thể hợp lý về diện tích nhưng không đáp ứng yêu cầu tiếp cận thực tế.

Ngoài ra, trường hợp diện tích thửa đất sau tách nhỏ hơn mức tối thiểu thì Luật Đất đai 2024 cho phép xử lý theo hướng tách đồng thời với hợp thửa đất liền kề, thay vì tự tách thành một thửa độc lập dưới chuẩn.

Xem thêm: Kinh nghiệm pháp lý khi hợp tác kinh doanh với đối tác nước ngoài

Kết luận

Điều kiện tách thửa đất và những quy định cần lưu ý tại từng địa phương không chỉ phụ thuộc vào số mét vuông. Người dân cần đồng thời kiểm tra giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, tranh chấp, lối đi, kích thước và quy định diện tích tối thiểu do địa phương ban hành. Đặc biệt, các quy định có thể được điều chỉnh theo từng thời kỳ, nên trước khi lập hồ sơ nên đối chiếu văn bản đang có hiệu lực tại tỉnh, thành phố nơi có đất.